Posiadanie nieruchomości

header photo

Zasady zasiedzenia przez współwłaściciela nieruchomości udziału

Zasiedzenie w stosunku do innych, czy pozostałych współwłaścicieli jest dopuszczalne. Jedną z przesłanek takiego nabycia jest samoistne nieprzerwane współposiadanie nieruchomości wspólnej. Może tu wchodzić w rachubę samoistne posiadanie całości takiej rzeczy przez wnioskodawcę. Władanie rzeczą jak jedyny właściciel tj. z wyłączeniem innych osób, wyłącza możliwość posiadania pełnego prawa własności przez kilka osób, gdyż pełnia władztwa jednej osoby wyklucza takie samo władztwo innej osoby. Z ustaleń dokonanych przez Sąd Rejonowy mogłoby wynikać, że w wyniku otrzymanego z zagranicy listu z dnia 16 lipca 1946 r.
R. N. (W.) w taki rodzaj posiadania przekształciła swe władztwo nad nieruchomością położoną w K. przy ul. L.(...). Nie mogą one jednak stanowić podstawy rozważań, skoro Sąd drugiej instancji uwzględniając zarzut obrazy art. 233 § 1 k.c. diametralnie je zmienił i ta właśnie podstawa faktyczna jest wiążąca dla Sadu Najwyższego (art. 39813 § 2 k.p.c.).
Żądanie dotyczyło jednak nabycia przez zasiedzenie przez matkę wnioskodawcy udziałów pasierbic. Nie budzi wątpliwości ani w judykaturze ani w literaturze pogląd, że dopuszczalne jest zasiedzenie udziałów we współwłasności. Do nabycia przez zasiedzenie udziałów we współwłasności, dochodzi, gdy nieruchomość była przedmiotem prowadzącego do zasiedzenia współposiadania (por. np. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 26 stycznia 1978 r., III CZP 96/77, OSNCP 1978, Nr 11, poz. 195). Wykonywanie władztwa faktycznego nad rzeczą przez kilka osób w taki sposób jak czynią to współwłaściciele w częściach ułamkowych oznacza z jednej strony władanie rzeczą na wzór współwłaścicieli (corpus), z drugiej strony wykonywanie takiego władztwa z wolą posiadania pod tytułem współwłasności (animus).
Ten kto rzeczą włada (osobiście lub za pośrednictwem innej osoby) jak współwłaściciel, jest jej współposiadaczem w części ułamkowej. Zasadniczym sposobem tego współposiadania (pro indiviso) jest władanie całą rzeczą wspólną, ale jak wynika z unormowania zawartego w art. 206 k.c. - w zakresie, który nie wyłącza takiego władania wspólną rzeczą przez pozostałych współwłaścicieli. Takie współposiadanie występuje także wtedy, gdy przedmiot współwłasności pozostaje w administrowaniu jednego ze współposiadaczy, który te czynności wykonuje w imieniu wszystkich, lub gdy rzecz znajduje się w zarządzie osoby trzeciej, lub została wydzierżawiona przez współwłaścicieli osobie trzeciej. Wynik więc sprawy zależał od tego czy władanie sporną nieruchomością przez R. N. odnoszące się do udziałów pasierbic od 1 stycznia 1947 r. do 1 stycznia 1977 r. było współposiadaniem samoistnym.
Sąd Najwyższy, co znalazło akceptację w literaturze, przyjął, że zmiana charakteru posiadania zależnego współwłaściciela nieruchomości w częściach ułamkowych w odniesieniu udziałów pozostałych (np. gdy współwłaściciel administruje, bądź zarządza rzeczą imieniem pozostałych) w posiadanie samoistne (np. gdy włada rzeczą wspólną tak jakby był współwłaścicielem i dalszych udziałów, a więc we własnym imieniu i niezależnie od woli pozostałych), powinno nastąpić w sposób widoczny dla dalszych współwłaścicieli. Takie wymaganie uzasadnił bezpieczeństwem stosunków prawnych i ochroną własności, która byłaby narażona na uszczerbek, gdyby współwłaściciel uprawniony do współposiadania całości mógł łatwo doprowadzić do utraty praw pozostałych współwłaścicieli, powołując się tylko na zmianę swej woli, a więc jedynie elementu subiektywnego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 października 1997 r., II CKN 408/97, OSNC 1998, Nr 4, poz. 61 i postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 stycznia 2009 r., II CSK 405/08, LEX nr 577171). Kontynuacją tego nurtu orzecznictwa jest stanowisko, że domniemanie ustanowione w art. 339 k.c. nie ma zastosowania w sprawie o zasiedzenie przez współwłaściciela nieruchomości udziału należącego do innego współwłaściciela (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 1 kwietnia 2011 r., Palestra 2011, nr 5-6, s. 154), czy też pogląd, że niewykonywanie posiadania przez innych współwłaścicieli nie uprawnia do wniosku, że współwłaściciel posiadający przejmuje rzecz w samoistne posiadanie w zakresie ich uprawnień. Współwłaściciel żądający zasiedzenia idealnego udziału innego współwłaściciela powinien udowodnić, że rozszerzył zakres swego samoistnego posiadania ponad realizację uprawnienia określonego w art. 206 k.c. i uzewnętrznił tę zmianę wobec współwłaścicieli (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 2010 r., III CSK 300/09, LEX nr 852670).
Nienaruszalność prawa własności stanowi gwarancję konstytucyjną, od której tylko ustawowo wprowadza się odstępstwa, a zasiedzenie jest poważnym wyjątkiem od tej zasady. Dlatego też wszelkie wątpliwości powinny być tłumaczone na korzyść ochrony własności bez względu na to czy chodzi o własność osób fizycznych, jednostek samorządu terytorialnego, Skarbu Państwa, czy też innych podmiotów (por. wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 28 października 2003 r., P 3/03, OTK-A 2003 r., Nr 8, poz. 82). Wprawdzie więc nie można wymagać spełnienia od współwłaściciela, który domaga się zasiedzenia udziałów innych współwłaścicieli dodatkowych wymagań, ale z drugiej strony nie wchodzą w tym wypadku w rachubę żadne ułatwienia.
Według unormowania zawartego w art. 206 k.c. współwłaściciel, bez względu na wielkość swego udziału, jest uprawniony do posiadania całej rzeczy tylko z tym ograniczeniem, że do takiego samego współposiadania jest uprawniony każdy inny jej współwłaściciel. Skoro wiec element "corpus" współwłaściciela rzeczy może nie różnić się od władztwa jedynego właściciela, to właśnie z tego unormowania wynika wniosek, że domniemanie ustanowione w art. 339 k.c. nie ma zastosowania w sprawie o zasiedzenie przez współwłaściciela nieruchomości udziału należącego do innego współwłaściciela. Wbrew więc stanowisku skarżącego nie jest to "obostrzenie" pozaustawowe, a tym bardziej sprzeczne z funkcją zasiedzenia. Skoro w tym wypadku samoistność posiadania współwłaściciela nie jest objęta domniemaniem, to zgodnie z ogólnymi zasadami rozkładu ciężaru dowodu tę przesłankę winien wykazać wnioskodawca. Tymczasem jak wynika z ustaleń i rozważań Sądu Okręgowego tego nie dokonał, a skardze kasacyjnej nie został podniesiony zarzut obrazy art. 6 k.c.
Ponieważ rzeczywiście wchodzi, przy zmianie charakteru współposiadania rzeczy przez współwłaściciela w odniesieniu do udziałów innych współwłaścicieli w rachubę zmiana elementu "animus", to do wykazania samoistnego takiego władztwa rzeczy wspólnej, taka zmiana woli musi się uzewnętrznić i w sprawie przejawy jej winny zostać wykazane. Odróżnić oczywiście należy wiedzę współposiadacza od takiej uzewnętrznionej woli. Wiedza decyduje tylko o dobrej lub złej wierze władającego rzeczą, natomiast wola o charakterze władztwa. Jak już wynika z powyższych uwag, gdy współwłaściciel tylko administruje nieruchomością wspólną i uznaje uprawnienie dalszych współwłaścicieli do władania rzeczą określonego w art. 206 k.c., to bez względu czy oni je wykonują, w odniesieniu do ich udziałów jest współposiadaczem zależnym. Z faktu niewykonywania współposiadania przez innych współwłaścicieli, nie mogą wynikać dla współwłaściciela wykonującego to władztwo, żadne ułatwienia w zasiedzeniu, skoro jest to ich prawo, a nie obowiązek. Obowiązek natomiast współdziałania w zarządzaniu rzeczą wspólną (art. 200 k.c.) nie ma tu znaczenia gdyż pojęcie to jest związane z dzierżeniem rzeczy a nie jej posiadaniem W sprawie powinno zostać wykazane, że R. N. podejmowała czynności wskazujące na to, że traktowała faktyczny stosunek do kamienicy jako własną z reguły nieograniczoną sferę dyspozycji. Sąd Okręgowy, jako przykład zmiany elementu "animus" w kierunku współposiadania samoistnego wskazał samodzielne doprowadzenie do istotnej zmiany substancji rzeczy (np. w wyniku przeprowadzonego bez uzgodnienia z pozostałymi współwłaścicielami zwłaszcza z własnych środków remontu budynku, bądź samowolną zmianę sposobu korzystania z rzeczy wspólnej).
W każdym razie, gdy współwłaściciel skorzysta z niewykonywania władztwa przez dalszych uprawnionych do rzeczy wspólnej i zajmuje ich miejsce przekształcając swoją wolę władania rzeczą tylko dla siebie oraz gdyby uznać, że w takim wypadku musi wykazać jej przejaw w sferze zewnętrznej, ale niekoniecznie nakierowanej w stronę nieaktywnych dalszych współuprawnionych, to i tak brak podstaw do odmiennej oceny stanu faktycznego sprawy, od dokonanej przez Sąd Okręgowy. skuteczny adwokat z Łodzi


W okresie władania nieruchomością przez R. N., w którym występowała tzw. publiczna gospodarka lokalami, na co trafnie zwrócił uwagę Sąd pierwszej instancji, wysokość czynszu za najmowane mieszkania niewątpliwie nie pozwalała na uzyskiwanie jej dochodu netto, z którego powinna była się rozliczać z pasierbicami. Z wiążących ustaleń wynika, że matka wnioskodawcy wydatki z wiązane z bieżącym utrzymaniem nieruchomości ponosiła nie ze środków własnych, lecz z uzyskiwanego od lokatorów czynszu, podobnie jak z tego źródła dochodu utrzymywała się sprzątając kamienicę. Charakterystyczne jest, że nawet drobne wykonane wtedy naprawy (remont schodów i parapetów) były finansowane z czynszu, bądź z dodatkowych środków wyegzekwowanych od lokatorów. W tym stanie rzeczy było to administrowanie kamienicą sprowadzające się tylko do wykonywania czynności zwykłego zarządu. Nie można przyjąć, że działania te wykazują jej niezależne władztwo od dalszych współwłaścicielek, zwłaszcza, że nie podjęła proponowanych w liście z dnia 16 lipca 1946 r. czynności zmierzających do tego, aby pasierbice mogły się zrzec się swoich udziałów. Poza tym podatek od nieruchomości za lata 1966 - 1967 zapłaciła inna współwłaścicielka E. K. W tym stanie rzeczy brak podstaw do przyjęcia, aby w sprawie zostało wykazane, że R. N. miała wolę władania nieruchomością w odniesieniu do udziałów pasierbic jak właściciel, a w rezultacie nieuzasadniony okazał się zarzut obrazy art. 172 § 1 i 2 k. c. w zw. z art. 336 k.c.